Seguida por um série de outras empresas, demorou até aparecer um concorrente para a pioneira em crowdfunding no Brasil. Com base em modelos norte-americanos de real state, a Urbe.me pauta na valorização de empreendimentos, graças à excelência arquitetônica, os investimentos de seus clientes.
Criada em 2015, a Urbe.me nasceu quebrando barreiras. Criada em um escritório de arquitetura, a Ospa, a empresa foi a primeira plataforma de investimento coletivo do país no setor imobiliário. Desde então, tem se mostrado sólida no setor. “Apesar de uma paralisação inicial, a crise resultante da pandemia não afugentou os investidores”, adianta Eduarda Fabris, sócia e COO da Urbe.me, mostrando a confiança criada no mercado. A aU conversou com Fabris para falar sobre o desempenho desse mercado em tempos de pandemia e o crowdfunding imobiliário atualmente.
A ANFACER conquistou ao longo de sua trajetória o reconhecimento por parte do setor de arquitetura e construção. Fale sobre a atuação da entidade além da Expo Revestir, que é talvez a sua maior vitrine de visibilidade. Defina a Urbe.me e sua forma de atuação.
A Urbe.me é a primeira e maior plataforma de investimento coletivo do país. É a única que dispõe histórico de rentabilidade pago (média de 13% ao ano). Como os prazos da construção civil são longos, o início das atividades em 2015 torna-a a única a dispor de um número significativo de operações que já concluíram todos seus ciclos (ao todo, dezessete, que foram da captação ao vencimento do prazo contratual para pagamentos aos cotistas). A plataforma também tem outras 10 operações que ainda não estão finalizadas, mas já distribuem rendimentos aos seus investidores mensalmente. Situações de inadimplência contratual são verificadas em apenas três destes 27 projetos.
Em linhas gerais, a plataforma reúne centenas de pequenos investidores que, com aportes que partem de R$ 1 mil, fornecem capital para que incorporadoras custeiem etapas de seus projetos, remunerando os cotistas com parte do VGV (Valor Geral de Vendas). Pioneira, a Urbe.me acabou por desenvolver o segmento que, no início das atividades da plataforma, sequer era regulamentado. Além de possibilitar a diversificação de portfólio do investidor dentro do setor imobiliário e ser uma opção de elevada rentabilidade, viabiliza empreendimentos imobiliários fornecendo capital para etapas das obras que financiamentos bancários às incorporadoras não contemplam. Desta forma, impulsiona o setor da economia que mais gera empregos e que movimenta diversas cadeias.
Por que investir em crowdfunding imobiliário?
Urbe.me possibilitou que investidores de todos os portes tivessem acesso a uma opção altamente rentável, que antes era restrita a investidores qualificados e institucionais com contato próximo a incorporadoras sólidas. No crowdfunding imobiliário, estes investidores são substituídos pela reunião de centenas que fazem aplicações em diversos projetos, diversificando assim o seu risco e evitando exposição em uma ou poucas empresas. Este investimento gera o capital que as incorporadoras precisam para realizar etapas iniciais de seus projetos como incorporação, documentação, lançamento, dentre outras não cobertas pelos financiamentos de bancos. É uma ótima opção para diversificação de investimento, que registra elevada rentabilidade, mas que também apresenta riscos. Os principais são inadimplência das empresas e atrasos nas obras. Também nunca há garantia de que a rentabilidade projetada no início da captação irá se cumprir, apesar das estimativas que se baseiam em parâmetros de mercado.
Outro fator favorável, mais sazonal, é o desempenho da construção civil, setor que melhor reage à fixação da taxa de juros em seu patamar mais baixo. As pessoas estão comprando mais imóveis e, pelo menos no caso da Urbe.me, a remuneração aos cotistas se dá com base no VGV, com uma participação na receita resultante das vendas realizadas até o vencimento do prazo contratual (semelhante ao cronograma das obras). Com grande oferta de crédito imobiliário e os juros possibilitando que as pessoas paguem menos com prestações do que desembolsariam com aluguel, as vendas de imóveis deverão permanecer aquecidas.
A opção de investimento mais tradicional vinculada à construção civil, os fundos imobiliários, acabaram penalizados por conta da disseminação do home office a partir da pandemia. Parte significativa de suas receitas – aluguel de pontos comerciais – perdeuse com elevada vacância, principalmente de escritórios, o que comprometeu sua rentabilidade. Já no crowdfunding imobiliário, o investidor pode aplicar em vários imóveis ao mesmo tempo, compondo, assim, a carteira de seu próprio fundo imobiliário. Na Urbe.me, os empreendimentos abertos à captação são residenciais.
A Urbe.me é pioneira no crowdfunding imobiliário no Brasil. Depois do pontapé dado por vocês, inúmeras outras plataformas replicaram o modelo. Fale sobre esse nicho de negócios criado e de que maneira a Urbe.me continua a se destacar da concorrência.
No início das atividades, em 2015, tínhamos de obter, junto à CVM, dispensa de registro para realização de oferta pública a cada captação que realizávamos. A Urbe.me, juntamente com outras plataformas, atuou junto à autarquia para que fosse criada a primeira regulamentação de crowdfunding do país, a Instrução Normativa CVM 588, de 2017. Embora benéfica para o desenvolvimento de diversas modalidades de investimento coletivo, como o equity crowdfunding (compra de participações acionárias em startups), a norma acabou sendo muito restritiva para o segmento imobiliário, já que permite que essas operações sejam voltadas apenas a empresas que faturam até R$ 10 milhões por ano. Este valor é razoável para uma startup, mas muito baixo para construtoras e incorporadoras, que são as que buscam o modelo da Urbe.me.
Por conta disso, desde o início de 2019, todas as operações da Urbe.me seguem as regulamentação do Bacen para operações peer to peer (empréstimos entre pessoas), a qual não restringe as empresas beneficiadas pelo seu porte. Desta forma, a fintech pôde priorizar construtoras e incorporadoras mais sólidas, proporcionando maior segurança ao investidor. A plataforma pôde ser mais seletiva com os empreendimentos abertos para captação. São avaliadas a reputação de mercado e a saúde financeira das empresas que apresentam projetos e só são aceitas as que já realizaram, pelo menos, três empreendimentos do mesmo porte do que busca captação. Outro fator que diferencia a Urbe.me é que ela nasceu em um escritório de arquitetura, a Ospa, hoje um marketplace de desenvolvimento imobiliário. Isso leva à seleção dos projetos uma expertise, dentre outros, quanto à viabilidade econômica de cada empreendimento. Hoje, menos de 5% dos projetos apresentados à Urbe.me são abertos à captação na plataforma. Por fim, vale destacar que a Urbe.me é a única plataforma no país que oferece um modelo híbrido entre renda fixa e variável, ou seja, onde o resultado do investidor é efetivamente atrelado ao
resultado do empreendimento, dando assim uma possibilidade de upside maior ao credor do que em uma rentabilidade tradicional da renda fixa.
Quais foram as principais mudanças na plataforma (em termos de usabilidade) desde o início das operações da Urbe.me?
Desde o início, o modelo buscou ser totalmente online para oferecer a maior praticidade possível aos investidores. Os projetos abertos à captação são descritos no site https://urbe.me com informações que vão desde os perfis da incorporadora e do empreendimento a prazos e projeções de rentabilidade. O cotista faz o aporte via transferência bancária. Em 2020, lançamos duas novidades que consideramos muito importantes. Uma é a carteira URBE, uma espécie de wallet digital onde o investidor recebe os rendimentos dos projetos e pode imediatamente sacá-los ou reinvestilos em novos empreendimentos disponíveis na plataforma. A segunda foi a modalidade de pagamentos recorrentes mensais, onde o investidor recebe mensalmente a parcela de acordo com a rentabilidade mínima da operação e, no final, ainda pode ser beneficiado com uma bonificação em função da performance do projeto, o que aumenta substancialmente a sua rentabilidade, chegando aos patamares projetados na oferta.
Neste ano, teremos uma plataforma totalmente reformulada que será lançada ainda em março. As melhorias são focadas especialmente na experiência do usuário dentro do painel do investidor e também na parte de transparência em relação às informações disponibilizadas no momento do investimento. Para o segundo semestre, o foco ficará em trazer as novidades desta nova plataforma para dentro do app mobile que já temos disponível na Appstore e PlayStore.
Com a pandemia, como o crowndfunding imobiliário foi afetado em termos de desempenho econômico? Houve crescimento do número de ofertas e do capital investido pelos usuários da plataforma?
Em março de 2020, quando se configurou a pandemia, houve uma paralisação radical da economia, principalmente quanto a investimentos. As pessoas buscavam liquidez. Naquele momento, a Urbe.me interrompeu suas captações e analisou quais seriam os próximos passos do mercado. Em maio daquele ano, as operações foram retomadas, priorizando perfis de empreendimentos que teriam maiores chances de performar bem: os de alto padrão e os populares. O primeiro, por ser destinado a um público que está menos sujeito aos impactos de crises econômicas. O segundo que, devido à taxa de juros, programas como o Minha Casa Minha Vida e o elevado déficit habitacional, sempre registra vendas elevadas. Foi uma decisão acertada. Em geral, cada operação, que fica disponível por quinze dias, tem suas cotas esgotadas em apenas cinco. Hoje, há duas captações abertas a cada mês, um total de 24 ao ano, patamar semelhante ao pré-crise. Os aportes também estão nos níveis anteriores à pandemia, em geral, R$ 3 mil por cotista. O que cresceu foi o número de investidores ativos, que passou de 3 mil no final de 2019 para 5.755, o que se deve também ao maior número de pessoas que conhece a empresa.
Quais são as principais estratégias junto aos clientes para convencê-los de que o crowdfunding imobiliário é seguro?
A principal é ser transparente, apresentando benefícios e riscos, por diversos canais, desde imprensa a lives e mídias sociais. Neles, o andamento de cada projeto é descrito periodicamente. O crowdfunding imobiliário é mais indicado para investidores que estão dispostos a correr riscos em troca de uma remuneração mais atraente. Deve ser opção apenas para quem pode deixar os recursos imobilizados por períodos que vão de doze a 36 meses, que são os prazos de vencimento da maioria dos contratos, ou até maiores, já que atrasos são comuns na construção civil. Antes disso, apesar de haver pagamentos mensais, as cotas não dispõem de liquidez, já que não há um mercado secundário.
Ao passar a seguir apenas as normas do Bacen em suas operações, desde o início de 2019, o URBE deixou de limitar o porte das empresas beneficiadas àquelas que faturam até R$ 10 milhões ao ano, como previa a Instrução Normativa CVM 588, foram priorizadas incorporadoras mais sólidas, o que aumenta a segurança do investidor. No caso da Urbe.me, o cotista sempre é priorizado e é auxiliado quando há imprevistos. Em caso de inadimplência da empresa, oferecemos suporte jurídico sem nenhum tipo de desembolso da parte do investidor, para que busquem a execução das cotas, que são títulos de dívida. Quando ocorrem atrasos, eles implicam em multas, que são revertidas em rentabilidade maior aos cotistas. Foi desta forma que, em meados de 2020, um empreendimento em Uberlândia (MG), que renderia 18% ao ano no vencimento, gerou, por causa de 60 dias de atraso, uma remuneração de 21% ao ano aos investidores. É uma ótima opção para quem não precisa dos recursos num futuro próximo e pode deixá-los investidos por um período que pode ser maior que o previsto.
Com a retração econômica e os efeitos da pandemia no mercado, como está sendo a tarefa de atrair investidores?
Apesar de uma paralisação inicial, a crise resultante da pandemia não afugentou os investidores. A venda de cotas retomou os patamares pré-crise logo em maio, quando as captações foram retomadas. Naquele momento, o modelo de remuneração, que ocorria na íntegra no final do prazo contratual, passou a ser feito em pagamentos mensais, seguidos do acréscimo da rentabilidade no final do período. Isso partiu da avaliação de que, para pequenos investidores, os prazos contratuais poderiam ser demasiadamente longos para se deixar um capital imobilizado sem qualquer remuneração, principalmente em meio a uma crise. Mas outros elementos acabaram por tornar a modalidade mais atraente. A crise força a manutenção dos juros em patamares baixos, o que acaba por fazer a rentabilidade de opções na renda fixa ser negativa em termos reais, forçando o investidor a buscar opções de maior risco. Também em função dos juros baixos e consequentes taxas atrativas em empréstimos habitacionais, a construção civil está muito aquecida. E isso ocorre em um momento em que a pandemia tornou usual o home office, o que penalizou boa parte dos fundos imobiliários, que têm suas carteiras compostas, basicamente, por imóveis comerciais, sendo que escritórios, perfil mais afetado, são parcela significativa desses ativos. Esse cenário acaba por levar novos investidores ao crowdfunding imobiliário.
Fale sobre as projeções para o futuro em termos de mercado e novidades que a Urbe.me apresentará em breve.
Além da nova plataforma e reformulação do app, que são medidas mais ligadas à parte tecnológica, vemos 2021 como um ano em que a Urbe.me e o grupo OSPA como um todo querem se posicionar como autoridade na produção e curadoria de conteúdo sobre o mercado imobiliário. O motivo pelo qual conseguimos ter o melhor risco versus retorno do mercado dentro da nossa plataforma é porque somos especialistas, focados em identificar projetos com potencial de retorno elevado. Estamos em uma empresa que trabalha desde a concepção do produto imobiliário através da intermediação e negociação de terrenos para desenvolvimento imobiliário (OSPA PLACE). Atuamos também com o desenvolvimento de diversos projetos de arquitetura e engenharia, o que exige um profundo conhecimento do comportamento do mercado (OSPA DESIGN) e isso tudo nos leva ao Urbe.me, que foca na parte do funding. É um tripé que se complementa muito e queremos integrá-los cada vez mais. A cereja no bolo para 2021 é a produção de um MBA idealizado pelo grupo OSPA (OSPA. LABS) onde conseguiremos expor parte deste conteúdo contando com nomes renomados internacionalmente e que se comunicam muito com o que estamos fazendo diariamente aqui no escritório.
Matéria publicada originalmente na revista aU.
